Plusvalía Municipal Madrid 2026: Calculadora y Guía Completa
Si vas a vender un piso en Madrid, el Ayuntamiento de Madrid te liquidará la plusvalía municipal (IIVTNU) a un tipo del 29% sobre la base imponible. Es uno de los tipos más elevados de España, pero desde 2021 puedes acogerte al método —real u objetivo— que te resulte más barato.
Usar la Calculadora →
Tipo impositivo de la plusvalía en Madrid
El Ayuntamiento de Madrid aprobó en su Ordenanza Fiscal reguladora del IIVTNU un tipo impositivo del 29%. Está por debajo del máximo legal del 30%, aunque sigue siendo de los más altos del país dada la elevada valoración catastral de los suelos madrileños.
Esto significa que, una vez calculada la base imponible (el incremento de valor teórico o real del suelo), pagarás el 29% de esa cantidad.
Coeficientes por años de tenencia en Madrid (2026)
Para el método objetivo, Madrid aplica los coeficientes máximos establecidos por el Ministerio de Hacienda. En 2026 son:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo 2026 |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15% |
| 1 año | 0,15% |
| 2 años | 0,14% |
| 3 años | 0,15% |
| 4 años | 0,16% |
| 5 años | 0,17% |
| 6 años | 0,17% |
| 7–9 años | 0,17% |
| 10–14 años | 0,35% |
| 15–19 años | 0,42% |
| 20 o más años | 0,45% |
Ejemplo práctico: plusvalía en Madrid
Caso: piso en Madrid comprado en 2012 por 250.000€, vendido en 2026 por 390.000€.
- Años de tenencia: 14 años
- Valor catastral del suelo: 100.000€
- Gastos de compra: 25.000€ | Gastos de venta: 12.000€
| Concepto | Método Objetivo | Método Real |
|---|---|---|
| Base de cálculo | Valor catastral suelo × coeficiente × años | Ganancia real × % suelo sobre total catastral |
| Cálculo | 100.000 × 0,35% × 14 = 4.900€ | (390k−250k−25k−12k) × proporción suelo |
| Base imponible aprox. | 4.900 € | ~58.000 € (estimado) |
| Tipo Madrid (29%) | 29% | 29% |
| Plusvalía a pagar | ~1.421 € | ~16.820 € |
Bonificaciones en la plusvalía municipal de Madrid
El Ayuntamiento de Madrid contempla bonificaciones relevantes que pueden reducir significativamente el importe final:
- Herencia de vivienda habitual: bonificación del 95% cuando la transmisión es por herencia entre familiares directos (cónyuge, hijos, padres) y el bien es la vivienda habitual del fallecido.
- Donación de vivienda habitual: bonificación del 95% en las mismas condiciones que la herencia, siempre que el donatario mantenga la vivienda como habitual durante al menos 3 años.
Estas bonificaciones se aplican a la cuota resultante, no a la base imponible, por lo que el ahorro es muy significativo.
¿Cómo presentar la plusvalía en el Ayuntamiento de Madrid?
Tienes dos vías para presentar la autoliquidación:
- Telemática: a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid con certificado digital o sistema cl@ve. Es la opción más rápida.
- Presencial: en cualquier Oficina de Atención al Ciudadano (OAC) de Madrid, con cita previa.
El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa o de la aceptación de herencia.
Municipios del área metropolitana de Madrid
Getafe, Alcalá de Henares, Leganés, Móstoles, Alcorcón y otros municipios del área metropolitana tienen sus propias ordenanzas fiscales con tipos distintos, generalmente entre el 25% y el 29%. Para calcular en municipios del área metropolitana no listados en nuestro desplegable, utiliza la opción "Otro municipio" e introduce el tipo de tu ayuntamiento.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en Madrid
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía en Madrid?
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa. En caso de herencia, el plazo se amplía a 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 1 año si lo solicitas antes de que venza el plazo de 6 meses).
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo de mi piso en Madrid?
En el último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) aparece desglosado el "valor catastral del suelo" y el "valor catastral de la construcción". Solo necesitas el del suelo para calcular la plusvalía. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro introduciendo la referencia catastral del inmueble.
¿Puede haber plusvalía cero o negativa en Madrid?
Sí. Si vendes el inmueble por un precio igual o inferior al de compra (sin ganancia real), puedes acogerte al método real y justificar que no ha habido incremento de valor. En ese caso la plusvalía sería cero. Debes aportar las escrituras de compra y venta como prueba ante el Ayuntamiento.
¿Quién paga la plusvalía, comprador o vendedor?
En una compraventa, la plusvalía municipal la paga siempre el vendedor. En una herencia, la pagan los herederos. En una donación, el donatario (quien recibe el bien). Aunque es habitual que en el contrato de compraventa se acuerde que la pague el comprador, ante el Ayuntamiento el obligado tributario sigue siendo el vendedor.
Calcula tu plusvalía en Madrid
Selecciona "Madrid" en el desplegable, introduce el valor catastral del suelo y las fechas de compra y venta.
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