¿Cuánto cuesta realmente vender una vivienda en España en 2026?
Vender un piso no es tan sencillo como recibir el precio acordado. Entre impuestos y gastos, el vendedor puede dejar en el camino entre el 5% y el 25% del precio de venta, dependiendo de la ganancia obtenida y del municipio donde esté la vivienda.
Los gastos del vendedor son principalmente cuatro: la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia patrimonial, la comisión de la inmobiliaria y los gastos de cancelación hipotecaria si tiene préstamo pendiente.
1. Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Es el impuesto que cobra el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo (basado en el valor catastral y coeficientes) y el método real (basado en la ganancia real). La calculadora elige automáticamente el más favorable.
2. IRPF por Ganancia Patrimonial
Hacienda grava la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (ajustado por gastos deducibles). Los tipos en 2026 son:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Exenciones importantes: No pagas IRPF si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, si reinviertes toda la ganancia en otra vivienda habitual en 2 años, o si la vendiste con pérdida.
3. Comisión Inmobiliaria
Si has vendido a través de agencia inmobiliaria, la comisión habitual en España está entre el 3% y el 5% del precio de venta. Es deducible como gasto en el cálculo del IRPF.
4. Cancelación de Hipoteca
Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, deberás cancelarla registralmente. Los gastos incluyen la comisión de cancelación anticipada del banco (si aplica) y los gastos de notaría y registro de la cancelación, que suelen rondar los 800-1.500 €.
Gastos que NO paga el vendedor
El ITP, la notaría de la compraventa y el registro de la propiedad los paga el comprador. El vendedor solo paga la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia, su parte de la notaría (certificados, copias) y la cancelación hipotecaria si la hay.