¿Cuánto IRPF pagas al vender una vivienda en 2026?
Cuando vendes una vivienda y obtienes una ganancia (precio de venta mayor que precio de compra), Hacienda te cobra el IRPF por esa ganancia patrimonial. No pagas sobre el precio de venta total, sino solo sobre el beneficio, y puedes restarle los gastos deducibles de ambas operaciones.
Tramos del IRPF para ganancias patrimoniales 2026
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Los tramos son progresivos: si tu ganancia es de 80.000€, no pagas el 23% de todo, sino el 19% de los primeros 6.000€, el 21% del tramo entre 6.000€ y 50.000€, y el 23% del resto hasta 80.000€.
¿Qué gastos puedes deducir?
Al comprar (se suman al precio de compra): ITP o IVA pagado, notaría y registro, comisión de la agencia inmobiliaria al comprar, obras de mejora con factura (no mantenimiento o reparaciones).
Al vender (se restan del precio de venta): comisión de la agencia inmobiliaria, gastos de notaría del vendedor, plusvalía municipal pagada, gastos de cancelación hipotecaria.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes la ganancia en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (o los 2 años anteriores), la ganancia queda exenta de IRPF en proporción a lo reinvertido. Si reinviertes el 100%, la exención es total y no pagas nada a Hacienda por la ganancia.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y la vivienda vendida es tu residencia habitual, la ganancia está completamente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir. Si vendes otra vivienda (no la habitual), puedes quedar exento si reinviertes el importe en una renta vitalicia en menos de 6 meses (con límite de 240.000€).
¿Cuándo NO hay ganancia patrimonial?
Si vendes por igual o menor precio del que compraste (contando gastos), no hay ganancia y por tanto no pagas IRPF. Incluso puedes generar una pérdida patrimonial que puede compensarse con otras ganancias en los 4 años siguientes.
Usa la calculadora de Gastos Venta Vivienda para ver el resumen completo de todo lo que pagas al vender.
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