Gastos de venta de vivienda por Comunidad Autónoma 2026
Actualizado: agosto 2026 · 9 min de lectura
Vender un piso cuesta distinto según dónde esté: la plusvalía municipal la fija cada ayuntamiento (entre el 24% y el 30%) y Navarra y País Vasco tienen su propio IRPF foral. Aquí tienes la comparativa completa con ejemplos reales para Madrid, Andalucía y Navarra.
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Con independencia de dónde esté la vivienda, el vendedor asume normalmente estos conceptos: la plusvalía municipal (IIVTNU, tipo fijado por cada ayuntamiento), el IRPF sobre la ganancia patrimonial, la comisión de la inmobiliaria si la usa (3-5%), la parte de notaría que le corresponde (300-600€), la cancelación registral de la hipoteca si la tenía (500-1.200€) y el certificado de eficiencia energética (100-250€), obligatorio para poder escriturar.
Tramos de IRPF por ganancia patrimonial 2026 (territorio común)
Estos tramos se aplican en Madrid, Andalucía y el resto de España salvo Navarra y País Vasco, que tienen tramos forales propios (ver más abajo):
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Son progresivos: cada tramo tributa solo por la parte de ganancia que le corresponde. Puedes deducir gastos de compra (ITP/IVA, notaría, reformas con factura) y de venta (comisión, plusvalía pagada, notaría) para reducir la base. Usa la calculadora de IRPF venta vivienda para el desglose exacto.
Madrid
Vender un piso en Madrid capital tiene una plusvalía municipal del 29%, uno de los tipos más altos de España. Municipios del área metropolitana como Alcalá de Henares, Leganés, Getafe, Alcorcón o Móstoles aplican el 25%. Si eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF; si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años, la exención es proporcional. Consulta el detalle en nuestra guía de plusvalía municipal por ciudades.
Ejemplo: venta de piso en Madrid capital
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 320.000 € |
| Precio de compra (hace 12 años) | 200.000 € |
| Gastos de compra deducibles (ITP 6%, notaría) | 14.000 € |
| Ganancia patrimonial neta | 106.000 € |
| Plusvalía municipal Madrid (método objetivo) | ~1.300 € |
| IRPF sobre 106.000 € de ganancia | ~23.400 € |
| Comisión inmobiliaria (4%) | 12.800 € |
| Notaría vendedor + certificado energético | 650 € |
| Total gastos del vendedor | ~38.150 € |
| Beneficio neto real | ~67.850 € |
* Cálculo orientativo. La plusvalía depende del valor catastral del suelo específico de cada inmueble.
Andalucía
En Andalucía el comprador paga uno de los ITP más bajos del sur de Europa (7%, o 3,5% para jóvenes menores de 35 en su primera vivienda habitual). La plusvalía municipal varía mucho por ciudad:
| Ciudad | Tipo plusvalía |
|---|---|
| Málaga | 30% |
| Sevilla | 27% |
| Cádiz | 27% |
| Granada | 25% |
| Córdoba | 25% |
| Jerez | 25% |
| Huelva | 25% |
| Almería | 24% |
Ejemplo: venta de piso en Sevilla
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 220.000 € |
| Precio de compra (hace 10 años) | 150.000 € |
| Gastos de compra deducibles (ITP 7%, notaría) | 11.500 € |
| Ganancia patrimonial neta | 58.500 € |
| Plusvalía municipal Sevilla (27%, método objetivo) | ~950 € |
| IRPF sobre 58.500 € de ganancia | ~11.700 € |
| Comisión inmobiliaria (3,5%) | 7.700 € |
| Notaría vendedor + certificado energético | 600 € |
| Total gastos del vendedor | ~20.950 € |
| Beneficio neto real | ~37.550 € |
* Cálculo orientativo. Válido igualmente como referencia de cálculo para el resto de ciudades andaluzas, cambiando el tipo de plusvalía de la tabla anterior.
Navarra (régimen foral)
Tramos de IRPF foral de Navarra 2026
| Tramo de ganancia | Tipo Navarra (foral) | Tipo nacional (referencia) |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | 19% |
| De 6.001 € a 24.000 € | 21% | 21% |
| De 24.001 € a 60.000 € | 23% | 21% (hasta 50k) / 23% |
| De 60.001 € a 150.000 € | 27% | 23% (hasta 200k) |
| Más de 150.000 € | 28% | 27%-28% |
La diferencia clave: en Navarra el tramo del 23% empieza en 24.001€ (frente a 50.001€ en territorio común) y el del 27% en 60.001€ (frente a 200.001€), lo que suele salir más caro para ganancias medias-altas.
Plusvalía municipal en Navarra
Regulada por la Ley Foral 2/1995 de Haciendas Locales de Navarra. El mecanismo es similar al estatal (la paga el vendedor, base = valor catastral del suelo, tipo fijado por el ayuntamiento):
| Municipio | Tipo plusvalía |
|---|---|
| Pamplona / Iruña | ~25% |
| Tudela | ~25% |
| Barañáin | ~25% |
| Burlada / Burlata | ~24% |
Ejemplo: venta de piso en Pamplona
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 190.000 € |
| Precio de compra (hace 8 años) | 140.000 € |
| Gastos de compra deducibles (ITP 6%, notaría) | 10.000 € |
| Ganancia patrimonial neta | 40.000 € |
| Plusvalía municipal Pamplona (~25%) | ~700 € |
| IRPF foral Navarra sobre 40.000 € de ganancia | ~8.140 € |
| Comisión inmobiliaria (3%) | 5.700 € |
| Notaría vendedor + certificado energético | 600 € |
| Total gastos del vendedor | ~15.140 € |
| Beneficio neto real | ~24.860 € |
Navarra vs. territorio común: diferencias clave
| Aspecto | Navarra (foral) | Territorio común |
|---|---|---|
| IRPF — declaración | Hacienda Foral Navarra | AEAT |
| Tramo del 23% empieza en | 24.001 € | 50.001 € |
| Tramo del 27% empieza en | 60.001 € | 200.001 € |
| ITP comprador (vivienda usada) | 6% (foral) | 6-10% según CCAA |
| Plusvalía municipal | Regulación foral | Regulación estatal (TRLRHL) |
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de vender un piso son iguales en toda España?
No del todo. El IRPF es igual en territorio común (19%-28% según tramos), pero la plusvalía municipal varía por ayuntamiento (24%-30%) y Navarra y País Vasco tienen tramos de IRPF forales propios.
¿Quién paga el ITP al vender un piso?
Siempre el comprador, en cualquier Comunidad Autónoma. El vendedor nunca paga ITP; paga plusvalía, IRPF y, en su caso, comisión de la inmobiliaria.
¿Por qué Navarra tiene un IRPF distinto?
Por su régimen foral: la Hacienda Foral de Navarra fija sus propios tramos, distintos de los nacionales, empezando a subir de tipo con ganancias más bajas que en territorio común.
¿Cuándo se declara la venta en la Renta?
En la declaración del ejercicio en que se firmó la escritura. Si vendes en 2026, se declara en la Renta 2026 (presentada en abril-junio 2027), ante la AEAT en territorio común o ante la Hacienda Foral en Navarra.