Gastos de venta de vivienda en Madrid 2026
Actualizado: junio 2026 · 6 min de lectura
Vender un piso en Madrid tiene un coste real que muchos vendedores subestiman. Además de la comisión de la inmobiliaria, pagas plusvalía municipal al 29% y el IRPF sobre la ganancia. En una operación de 320.000€ con 120.000€ de beneficio, los gastos totales pueden superar los 40.000€.
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→ Calculadora Gastos Venta Vivienda 2026Resumen de gastos del vendedor en Madrid
Estos son todos los conceptos que puede pagar el vendedor al vender una vivienda en Madrid:
| Concepto | Coste estimado | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Variable (tipo 29% en Madrid capital) | Sí |
| IRPF sobre ganancia patrimonial | 19%-28% según tramos | Sí (si hay ganancia) |
| Comisión inmobiliaria | 3-5% del precio de venta | No (si vendes por tu cuenta) |
| Notaría (parte del vendedor) | 300-600 € | Sí |
| Cancelación hipoteca | 500-1.200 € (gestoría + registro) | Solo si tienes hipoteca |
| Certificado energético | 100-250 € | Sí (obligatorio para escritura) |
Plusvalía municipal en Madrid y municipios del área metropolitana
La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor en el municipio donde está el inmueble. El tipo varía según el ayuntamiento:
Sede electrónica Ayto. Madrid
La base imponible se calcula por el método más favorable para el contribuyente: método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente oficial) o método real (porcentaje de la ganancia que corresponde al suelo). Para pisos comprados hace muchos años el método objetivo suele ser más barato.
→ Guía detallada: Plusvalía municipal en Madrid + calculadora
IRPF sobre la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que compraste (ajustado con gastos deducibles), pagas IRPF por la ganancia. Los tramos 2026 para ganancias patrimoniales son:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Puedes deducir los gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, reformas con factura) y los de venta (comisión inmobiliaria, plusvalía municipal pagada, notaría del vendedor). Esto reduce la ganancia sujeta a IRPF.
→ Calculadora IRPF Venta Vivienda: desglose exacto por tramos
Ejemplo práctico: venta de piso en Madrid capital
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 320.000 € |
| Precio de compra (hace 12 años) | 200.000 € |
| Gastos de compra deducibles (ITP 6%, notaría) | 14.000 € |
| Ganancia patrimonial neta | 106.000 € |
| Plusvalía municipal Madrid (método objetivo) | ~1.300 € |
| IRPF sobre 106.000 € de ganancia | ~23.400 € |
| Comisión inmobiliaria (4%) | 12.800 € |
| Notaría vendedor + certificado energético | 650 € |
| Total gastos del vendedor | ~38.150 € |
| Beneficio neto real | ~67.850 € |
* Cálculo orientativo. El IRPF real puede variar si se aplican exenciones (reinversión, mayores de 65 años). La plusvalía depende del valor catastral del suelo específico.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga el vendedor en Madrid al vender un piso?
Los costes principales son plusvalía municipal (29% sobre la base), IRPF sobre la ganancia (19%-28% según tramos) y comisión de inmobiliaria si la usa (3-5%). En una venta de 320.000€ con 106.000€ de ganancia, el total ronda 38.000-42.000€.
¿Quién paga el ITP en Madrid?
El comprador, no el vendedor. El ITP en Madrid es del 6% para vivienda de segunda mano. El vendedor paga plusvalía, IRPF y comisiones.
¿Es deducible la plusvalía en el IRPF?
Sí. La plusvalía municipal pagada se puede deducir como gasto de venta, lo que reduce la ganancia sujeta a IRPF. Si pagas 1.300€ de plusvalía, puedes restar ese importe de la ganancia antes de aplicar los tramos del IRPF.
¿Cuándo se declara la venta en la Renta?
En la declaración de la Renta del ejercicio en que se firmó la escritura de venta. Si vendiste en 2026, lo declaras en la Renta 2026 (presentada en abril-junio 2027).